曾被喻为过去三年力度最大的“6.1青岛楼市新政”，终于在满月之日收获了“翘尾”的成绩单。

中指研究院数据显示，2023年6月青岛商品房成交面积约256万㎡，环比上涨124.9%，同比下降41.3%。其中商品住宅成交面积约166.1万㎡，环比上涨101.6%，同比下降27.6%。虽然数据不能反映全部问题，但是从市场面看，新政尚未在市场上体现出更强的拉动效果。


(资料图片)

著名房地产专家、资深地产评论人刘地生先生认为，“当下经济形势仍处于改善阶段，新政的颁布在一定程度上刺激了房产市场，但市民整体收入与预期都尚未恢复，因此大多数消费者仍处在持币待购、深度观望状态。”

新房半年忙冲刺

自5月市场下滑以来，6月份市场市场仍然平淡。“6.1”新政“只对部分区域部分开发商的半年冲刺带来了助力。但是考虑从蓄客到签约的周期，数据是不能够体现6月份市场的状态的。”对于记者关于6月市场状况的采访，一位常年合作的开发商负责人表示：“很抱歉，这次真的帮不上了，我们正在积极努力，在下半年为消费者提供更好的产品和更优惠的性价比。”

6月1日青岛多部门联合发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将非限购区域首套最低首付比例调整为20%、二套最低首付比例调整为30%；同时优化限售条件，支持刚需、改善需求。

“楼市历经3月短暂小阳春后，从4月开始，2季度每月成交量仍在萎缩。”刘地生说，“特别是6月份，月初虽然青岛楼市政策做出调整，前两周的来访和新增认购有所改善，但消化完前期积累的客户后，第三周便开始直线下滑。”

7月1日-5日，记者连续走访青岛市崂山、李沧、城阳、西海岸等区域多个楼盘后了解到，5月、6月售楼处到访量和成交量都较1-4月有明显下滑。与期待的新政能带来强刺激的效果略有差距。

“5月、6月项目的表现比较差。”大沙路某项目营销负责人在接受采访时表示，与前四个月相比，“从月均30套，到10套左右，差距还是明显的。”不过该项目已经尾盘，去化率尚可接受，未来两个月不会有太大动作了。

2023年李沧区有超过20个项目在集中出货，刚需刚改项目集中，竞争激烈。在青山路记者了解到某项目3月开盘后月均销售50套左右，但5月、6月，市场热度骤降。该项目的销售人员表示，售楼处“已经不如前几个月热了”。她认为：“新政有效果，但也带来了集中的竞争，在东李这种新盘集中的板块，都想杀出条血路来。”

青山路某项目售楼处停车区

对此，资深房地产人士张则涛先生表示：“新政在实施过程中促进了市场的分化，对于优势产品来说，利用新政规则，加大促销力度，实现半年冲刺势在必然。而对于一些产品力较弱的项目，如果不拿出更多的项目政策，市场承压会更大。”

开发商让利护盘

西海岸片区华润国际海洋智区高层产品每平优惠约1000元/平，购房送家电。胶州上合板块多盘已至6字头，即墨汽车产业新城板块华侨城欢乐莲泉特价房5500-6500元/平左右。开发商让利较大的同时，还有不少赠送活动和案场优惠。

“当下二手房市场成交量低迷，影响了改善客户进场买新房，致使市场流速无法回到高速状态，消费者对开发商的产品打造有更高的要求。”刘地生告诉记者，“虽然目前不少项目在进行让利销售，但消费者观望情绪仍然较浓。”

记者了解到，在半年指标和市场预期的双重挤压下，近期低首付的项目开始增多。非优势地段的项目，首付2万起、首付3万起、首付5万起、首付10%起已不鲜见。城阳北片某低密度小高层项目甚至出现了0首付。送车位、案场优惠、营销总直签优惠等一些优惠政策也是各项目公开的秘密。

“主城区相对调价较少，但是特价房或者低起价增多。”房天下新房山东兼青岛总经理纪礼刚表示，“近期项目的推广力度比较大。可以说，很多项目已经把半年当春节来过了。现有的政策对于刚改和刚需都非常友善。”

数据显示，上半年，青岛市新建住宅3月份成交12040为最高。5月成交6734套、6月成交8553套，跌幅明显。同比2022年相对下跌。对于，企业来说，冲刺、护盘是2023年6月的营销关键词。

消费者深度观望

当前青岛楼市成交乏力本质是客户入市信心不足和预期不稳。中房智库专家张斌认为：“市场预期下降，导致消费者观望情绪较浓重。”

从采访中看,“就担心现在买，下半年市场还会跌。因为现在确实感觉都是房子。”市民孙芸女士表示，自己是返乡置业，属于刚需。“上半年错过一套不错的学区房，曾经挺遗憾，但是现在市场不稳定的状态，让我们也越来越不敢出手了。”

“我最近计划卖掉老房子，改善一下。”市民王伟先生近期已经看了云上观海、森林公园、青啤静澜山等多个改善项目。摆在他面前的问题是：“原来的老房子一直卖不出去，还在跌。”他认为：“好的项目，其实价格上相对空间较小。而对于置换的客户来说，老房子卖不上价，就相当于新房涨价了。”

森林公园售楼处

“持币待购的不少。观望情绪主要集中在刚需、以置换刚改的客户。”纪礼刚表示：“6月卖得好的项目，像森林公园、印象滟、华润悦府、中欧国际城这些能达到日均一套或者是多点。以目前的市场状态，这些开发商靠产品力，还是很有竞争性的。”但是：“其它开发商的压力就相对较大，不少项目面临‘价贱跌品牌’，甚至保不住成本的问题。”而消费者方面：“有着同样的担心。因为买房子牵系‘身家福祉’，所以也慎之又慎重。”

刘地生认为：“主城区的新房难有大面积降价，但是今年也没有任何一个盘有涨价的基础，能走起量来就不错。所以，对于那种疯狂折扣，比如6折7折这种，要保持理性鉴别，不能冲动买入。对于开发商来说，流速不可能再回到高速状态，项目优质，主城区的项目，适当的促销折扣可以消化一波之前积累的客户。同时，严苛的环境对市场也保持了一些良性促进，比如对开发商的产品打造有更高的要求。以青特高新区的滨湖国际为例，在当下不算好的市场环境下，还坚持产品创新和生活场景的引领，销售走量就非常快。所以，营销上，练好内功，做好服务，回归到基础动作上是关键，现在已不是一招清盘的时代。”

首页新闻/青岛财经日报记者赵彭周润

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